Grundsteuer:

Der Bundesfinanzhof hält das Bundesmodell der reformierten Grundsteuer für verfassungskonform. Der Bund der Steuerzahler Deutschland und Haus & Grund Deutschland hatten bereits ange
kündigt, gemeinsam eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht zu unterstützen. Nun ist eine Klage (Az. 1 BvR 472/26) anhängig.

Hintergrund: Das Bundesmodell wird in diesen Bundesländern verwendet: Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, 
Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. 

Beachten Sie: Für Bürger in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen hat die anhängige Klage bzw. eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts keine 
Konsequenzen, da diese Länder eigene Grundsteuermodelle verwenden.

Quelle: Bund der Steuerzahler Deutschland, Mitteilung vom 5.3.2026, unter www.iww.de/s15310

Für Vermieter
Die vermietete Immobilie: Steuertipps kennen und nutzen!

Immobilien zählen in Deutschland seit Jahren zu den beliebtesten Anlageformen. Soll eine Immobilie nach dem Erwerb vermietet werden, gilt es, die steuerlichen Regelungen zu beachten, um mögliche Steuernachteile zu vermeiden. Die Sonderausgabe bietet einen kompakten Überblick und gibt Steuertipps vom Erwerb bis zum Verkauf der Mietimmobilie.

Vorbemerkungen: Bei den folgendenAusführungen wird unterstellt, dass eineumsatzsteuerfreie Vermietung vorliegt.
Auf Umsatz- und Vorsteuerbeträge wirddemzufolge nicht näher eingegangen.
1. Erwerb
1.1  Ermittlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten
Zu den Anschaffungskosten zählen die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Hierzu gehö
ren auch die jeweiligen Nebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten.
Anschaffungspreisminderungen sind abzuziehen.

Nebenkosten
Zu den Nebenkosten gehören z. B. Gutachterkosten, Grundbuch- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Vermessungskosten.
Die Herstellungskosten eines Gebäudes umfassen Aufwendungen für die Herstellung und Erweiterung eines Gebäudes sowie die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes (zur weiteren Abgrenzung vgl. insbesondere unter 2.2 „Erhaltungsaufwand“).

Die Unterscheidung (Anschaffungs- und Herstellungskosten versus laufende Aufwendungen) ist deshalb so entscheidend, weil Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht sofort steuerwirk
sam geltend gemacht werden können. 
Diese Aufwendungen wirken sich in der Steuererklärung „nur“ über die langjährige Gebäudeabschreibung als Werbungskosten aus.
Da es sich bei dem Grund und Boden um ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut handelt, ist es erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und den nicht
abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Es empfiehlt sich, eine eindeutigeAufteilung im Kaufvertrag vorzunehmen, wobei die Beurteilungsmaßstäbedokumentiert werden sollten.

MERKE:
Die Finanzverwaltung hat eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Die Arbeitshilfe wird regelmäßig aktualisiert (letzter Stand 16.3.2026) und ist unter www.iww.de/s12481 abrufbar.

1.2 Optimale Schuldzinsenaufteilung
Oftmals werden Immobilien gemischt genutzt. Dies bedeutet, dass z. B. das Erdgeschoss für eigene Wohnzwecke verwendet und das Obergeschoss vermietet wird. Soll eine gemischt genutzte
Immobilie fremdfinanziert werden, gibt es einige Spielregeln zu beachten, um den optimalen Schuldzinsenabzug bei den Werbungskosten zu erhalten.
Die Art der Finanzierung (Eigen- oder Fremdfinanzierung) und die damit verbundene Zuordnung auf die unterschiedlichen Gebäudeteile liegt im Ermessen des Steuerpflichtigen.

Um den Schuldzinsenabzug zu optimieren, müssen die Kredite den vermieteten Gebäudeteilen und die Eigenmittel den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Bereichen zugeordnet werden. Diese Gestaltung hat die Rechtsprechung (vgl. u. a.das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 25.3.2003, Az. IX R 22/01) und auch die Finanzverwaltung anerkannt.
Bei der Dokumentation der Zuordnung sind allerdings wichtige Punkte zu beachten. Die erste Voraussetzung ist, dass die Baukosten für die unterschiedlichen Gebäudeteile getrennt erfasst werden.
Aus diesem Grund ist darauf zu achten, dass – soweit möglich – separate Baurechnungen ausgestellt werden. Dies betrifft sowohl große Handwerkerrechnungen als auch kleinere Belege wie bei
spielsweise aus Bau- und Gartenmärkten. Handelt es sich jedoch um Aufwendungen, die nur dem Gesamtgebäudezugeordnet werden können (z. B. die Kosten für das Grundstück), müssen sie 
nach dem Verhältnis der Nutz- und Wohnflächen auf die unterschiedlichen Gebäudeteile aufgeteilt werden.  
Um den tatsächlichen Zusammenhang zwischen Eigen- und Kreditmitteln auf der einen Seite und den zugeordneten Baukosten auf der anderen Seite zu dokumentieren, müssen die Rechnungen von unterschiedlichen Bankkonten (Baukonten) bezahlt werden. Für jeden Gebäudeteil sollte demzufolge ein separates Konto angelegt werden: Auf das 1. Konto werden dann die Eigenmittel und auf das 2. Konto die Darlehens mittel eingezahlt. 

Beachten Sie: Die nicht direkt zuordenbaren Kosten (z. B. Aushub der Baugrube) sollten vom Konto für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil bezahlt werden.  
Reichen die Eigenmittel nicht aus, um die Baukosten der eigenen Wohnung zu finanzieren, müssen die Kredite aufgeteilt werden. Nach Möglichkeit sind getrennte Darlehen einzurichten. 

PRAXISTIPP: 
In diesem Fall sollte darauf geachtet werden, dass das Darlehen für die eigenen Wohnzwecke vorrangig getilgt wird, um so viele Zinsen wie möglich steuerlich geltend machen zu können. Wenn das Kreditinstitut einer Aufteilung der Darlehen nicht zustimmen sollte, ist darauf zu achten, dass die Kredite zumindest separat auf die unterschiedlichen Baukonten ausgezahlt werden.

Beachten Sie: Auch bei der Anschaffung eines Gebäudes liegt die Art der Finanzierung im Ermessen des Steuerpflichtigen. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (1.4.2009, Az. IX R 
35/08) scheitert der Zuordnungszusammenhang, wenn die Valuten sämtlicher Darlehen auf ein Girokonto fließen, von dem der Steuerpflichtige den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweist. 
Die Folge: Der abziehbare Teil der Schuldzinsen ist grundsätzlich nach den Flächenanteilen aufzuteilen. 
Sofern der Kaufpreis im Kaufvertrag allerdings auf die Wirtschaftsgüter aufgeteilt worden ist, ist dieser Maßstab steuerlich bindend, sofern er nicht missbräuchlich gebildet wurde. Die 
Schuldzinsen können somit im Verhältnis des Kaufpreises des vermieteten Teils zum gesamten Grundstück abgezogen werden.

RAXISTIPP: 
Entscheidend ist, dass der Steuerpflichtige eine objektiv erkennbare Zuordnung trifft und sein Auszahlungsverhalten damit übereinstimmt. Der Kaufpreis sollte im notariellen Kaufvertrag aufgeteilt und durch zwei getrennte Überweisungen geleistet werden. Darüber hinaus sollten separate Darlehensverträge für die einzelnen Gebäudeteile abgeschlossen werden.

2. Werbungskosten
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. 

Beispiele
Zu den Werbungskosten gehören beispielsweise Gebäudeabschreibungen, Schuldzinsen, Anzeigen- und Maklerkosten für die Mietersuche, Bewirtschaftungskosten, Grundsteuer, Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten zur gelegentlich erforderlichen Besichtigung des Mietobjekts.
2.1 Schuldzinsen nach Verkauf
Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, können grundsätzlich auch dann 
noch als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.
Auch auf Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen erkennt der Bundesfinanzhof (Urteil vom 8.4.2014, Az. IX R 45/13) grundsätzlich an, soweit die Valuta des 
Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldungsich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung – wozu regelmäßig auch 
eine vertraglich fixierte Tilgungsvereinbarung gehört – bewegt.

2.2 Erhaltungsaufwand
Wenn an einem vermieteten Gebäude etwas bereits Vorhandenes instand gesetzt oder modernisiert wird, handelt es sich grundsätzlich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand.

PRAXISTIPP:
Sofern größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann. Voraussetzung ist, dass es sich um Aufwendungen für ein Gebäude im Privatvermögen handelt, das überwiegend Wohnzwecken dient.
Viele Immobilien können nicht unmittelbar nach dem Erwerb vermietet werden. 
Daher werden vielfach umfangreiche Maßnahmen vorgenommen, die nicht selten zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen und sich somit nicht im Jahr ihrer Bezahlung, sondern nur 
über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten auswirken. 

Dies gilt insbesondere für nachfolgende Fälle: 
Aufwendungen, die zur Herstellung der Funktions- und Betriebsbereitschaft geleistet werden.
Beispiel: Bisher als Anwaltskanzlei genutzte Büroräume werden zu einer Arztpraxis umgebaut.
Aufwendungen, die für eine Erweiterung des Gebäudes gezahlt werden. 
Beispiel: An einem Gebäude wird ein Anbau errichtet.
• Aufwendungen, die zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden, wesentlichen Verbesserung führen (sogenannte Standardhebung).
Beispiel: Ein Bündel von Baumaßnahmen in mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen und Fenster) führt zur Erhöhung und 
Erweiterung des Gebrauchswerts.
Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 EUR (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, ist dieser Aufwand auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand sofort steuerlich abzugsfähig.

Beachten Sie: Zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden gab es bislang ein 
Schreiben des Bundesfinanzministeriums aus dem Jahr 2003. Dieses Schreiben wurde nun aktualisiert und um Ausführungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. des § 6 Abs. 1 
Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) ergänzt (BMF-Schreiben vom 26.1.2026, Az. IV C 1 - S 2253/00082/001/064).

3. Steuerfalle anschaffungsnahe Herstellungskosten
Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die

den gesamten Inhalt finden Sie in unserer Sonderausgabe/Infobrief

ARBEITGEBER

Trägt der Arbeitgeber die Kosten für einen Empfang anlässlich der Verabschiedung seines Arbeitnehmers in den Ruhestand, führen diese Kosten bei dem Ausscheidenden nicht zu Arbeitslohn,
wenn es sich bei der Veranstaltung um ein Fest des Arbeitgebers handelt. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Sachverhalt
Ein Geldinstitut veranstaltete 2019 einen Empfang in seinen Geschäftsräumen, um den Vorstandsvorsitzenden zu verabschieden und seinen Nachfolger vorzustellen. 
Für die Organisation und die Umsetzung der Veranstaltung war ein Organisationsgremium (vor allem unter der Leitung einer Mitarbeiterin aus dem Personalbereich) zuständig. Die Gästeliste 
wurde nach geschäftsbezogenen Gesichtspunkten festgelegt. Unter den rund 300 geladenen Gästen befanden sich frühere und jetzige Vorstandsmitglieder der Bank, ausgewählte Mitarbeiter, der Verwaltungsrat, Angehörige des öffentlichen Lebens aus Politik, Verwaltung sowie bedeutenden Unternehmen und Institutionen aus der Region. Weiter waren Vertreter von Banken und Sparkassen, von Verbänden, Kammern und kulturellen Einrichtungen sowie Pressevertreter anwesend. 

Außerdem waren acht Familienangehörige des scheidenden Vorstandsvorsitzenden eingeladen. 
Die Kosten für den Empfang trug die Bank.
Das Finanzamt war der Ansicht, dass es sich bei dem Empfang nicht um eine Betriebsveranstaltung gehandelt habe, da nicht alle Arbeitnehmer der Bank eingeladen waren. Die Kosten seien 
dem ehemaligen Vorstandsvorsitzenden daher als Arbeitslohn zuzurechnen. Das Finanzamt nahm die Bank für die hierauf entfallende Lohnsteuer in Haftung. Dabei berief es sich auf die Lohnsteuerrichtlinien, wonach übliche Sachleistungen des Arbeitgebers aus Anlass der Verabschiedung eines Arbeitnehmers Arbeitslohn darstellen, wenn die Aufwendungen des Arbeitge
bers 110 EUR pro Gast überschreiten.
Das Finanzgericht Niedersachsen und der Bundesfinanzhof beurteilten den Fall allerdings anders. 
Finanziert der Arbeitgeber eine Feierlichkeit, liegt Arbeitslohn nur vor, wenn es sich um eine private Feier des Arbeitnehmers handelt, nicht aber, wenn die Gäste anlässlich eines Festes des Arbeitgebers bewirtet werden. Ob es sich um ein Fest des Arbeitgebers oder ein solches des Arbeitnehmers handelt, ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Dabei ist neben dem Anlass der Feierlichkeit auch von Bedeutung, wer als Gastgeber auftritt, wer die Gästeliste bestimmt, wer eingeladen ist, wo gefeiert wird und welchen Charakter das Fest hat (betrieblich oder privat).
Beachten Sie: Diese Grundsätze hatte der Bundesfinanzhof bereits vor über 20 Jahren zur Geburtstagsfeier eines Vorstandsmitglieds einer Genossenschaftsbank aufgestellt und sie nun auf den Fall der Verabschiedung des Vorstandsvorsitzenden in den Ruhestand übertragen. 
Die Verabschiedung hat ganz überwiegend beruflichen Charakter. Sie stellt den letzten Akt im aktiven Dienst des Arbeitnehmers bei seinem Arbeitgeber dar und ist folglich (noch) Teil der Berufstätigkeit. Mit der Verabschiedung des scheidenden Vorstandsvorsitzenden ging zudem die Amtseinführung seines Nachfolgers einher. Die Bank selbst trat als Gastgeberin des Empfangs auf und bestimmte die Gästeliste.
Der Empfang fand in den Räumlichkeiten der Bank statt. 
Der Bundesfinanzhof hat außerdem geklärt, dass (entgegen der Auffassung des Finanzgerichts Niedersachsen) auch die auf den Vorstandsvorsitzenden selbst und seine Familienangehörigen entfallenden Kosten kein Arbeitslohn sind, wenn die Teilnahme der Familienangehörigen (wie im Streitfall) gesellschaftsüblich ist.

MERKE:
Die aktuelle Entscheidung macht Folgendes deutlich: Unternehmen können die Kosten für die Verabschiedung ihrer ausscheidenden Mitarbeiter ohne lohnsteuerliche Nachteile übernehmen, solange die Veranstaltung als betriebliche Feierlichkeit ausgestaltet ist.

Quelle: BFH-Urteil vom 19.11.2025, Az. VI R 18/24, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 252714; BFH, PM Nr. 10/26 vom 24.2.2026; entgegen R 19.3 Abs. 2 Nr. 3 LStR; BFH
Urteil vom 28.1.2003, Az. VI R 48/99

GESELLSCHAFTER UND GESCHÄFTSFÜHRER VON KAPITALGESELLSCHAFTEN

Der Anscheinsbeweis spricht dafür, dass ein Gesellschafter-Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft einen ihm zur Verfügung stehenden betrieblichen Pkw auch privat nutzt. Dies kann, so ein Beschluss des Bundesfinanzhofs, auch bei einem vertraglich vereinbarten Privatnutzungsverbot gelten.

Sachverhalt:
Eine GmbH mit einem alleinigen Gesellschafter-Geschäftsführer hatte mehrere hochwertige Pkw im Betriebsvermögen. Durch diverse Gesellschafterbeschlüsse wurde die ausschließlich 
betriebliche Nutzung der Pkw beschlossen. 
Fahrtenbücher wurden für die Pkw nicht geführt.
Im Zuge einer Außenprüfung nahm das Finanzamt eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) wegen einer privaten Nutzung der Pkw an. Den außerbilanziell hinzuzurechnenden Betrag 
schätzte es mit 25 % der Gesamtnettoaufwendungen (Abschreibungen, Steuern, Versicherungen, laufende Kfz-Kosten, Reparaturen) für die Fahrzeuge (20 % privater Nutzungsanteil 
zuzüglich Gewinnaufschlag 5 %). 
Diese Sichtweise beanstandeten weder das Finanzgericht Hessen noch der Bundesfinanzhof.
Beachten Sie: Bei einer vGA handelt es sich (vereinfacht) um Vermögensvorteile, die dem Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft außerhalb der gesellschaftsrechtlichen Gewinnverteilung gewährt werden. Eine vGA darf den Gewinn der Kapitalgesellschaft nicht mindern. 
Der Anscheinsbeweis spricht dafür, dass ein (Allein-)Gesellschafter-Geschäftsführer einen ihm zur Verfügung stehenden betrieblichen Pkw auch für private Fahrten nutzt. Dies gilt auch bei einem im Anstellungsvertrag vereinbarten Privatnutzungsverbot – und zwar insbesondere dann, wenn 
- der Gesellschafter-Geschäftsführer kein Fahrtenbuch führt, 
- keine organisatorischen Maßnahmen getroffen werden, die eine Privatnutzung ausschließen, und
- eine unbeschränkte Zugriffsmöglichkeit des Gesellschafter-Geschäftsführers auf den Pkw besteht.

Beachten Sie: Der I. Senat des Bundesfinanzhofs führte aus, dass die Rechtsprechung des VI. Senats zu Arbeitnehmerfällen nicht auf den Streitfall übertragbar ist. Dieser hatte entschie
den: „Der Ansatz eines lohnsteuerrechtlich erheblichen Vorteils rechtfertigt sich deshalb nur insoweit, als der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer auch gestattet, den Dienstwagen privat zu nut
zen. Die unbefugte Privatnutzung des betrieblichen Pkw hat dagegen keinen Lohncharakter.“

Quelle: BFH, Beschluss vom 17.12.2025, Az. I B 17/24, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 252929; BFH-Urteil vom 21.4.2010, Az. VI R 46/08